Jak liczymy

Źródło

Rejestr Cen Nieruchomości prowadzą starostowie na podstawie aktów notarialnych. Od 13 lutego 2026 roku dane są udostępniane nieodpłatnie i pobieramy je z Geoportalu GUGiK. Stan danych użytych na tej stronie: 2026-09-24.

To ceny faktycznie zapłacone, a nie ofertowe. Rejestr nie obejmuje jednak wszystkiego: widoczne są tylko te powiaty, które swoje dane udostępniają.

Co odrzucamy

Zostawiamy wyłącznie sprzedaże wolnorynkowe. Odpadają przetargi, sprzedaże z bonifikatą, transakcje w postępowaniu egzekucyjnym i sprzedaże udziałów innych niż całość. Odrzucamy też transakcje obejmujące kilka gmin naraz oraz te, w których jeden akt notarialny sprzedaje kilka różnych rzeczy, bo wtedy nie wiadomo, która część ceny dotyczy czego.

Przy mieszkaniach bierzemy akty obejmujące dokładnie jeden lokal mieszkalny. Akt na kilka lokali to zwykle sprzedaż pakietowa albo deweloperska, czyli coś innego niż zakup mieszkania. Cenę dzielimy przez powierzchnię użytkową lokalu, bez piwnic i komórek lokatorskich.

Przy działkach zostawiamy wyłącznie grunty niezabudowane i odrzucamy lasy, drogi oraz transakcje mieszane. Odrzucamy również 1% wyników najbardziej odstających w dół i 1% w górę od mediany danego roku, bo w rejestrze trafiają się ceny rzędu kilkudziesięciu złotych. Porównujemy z rokiem, a nie z całym okresem, żeby wzrost cen nie wyglądał jak błąd.

Dlaczego cenę liczymy na transakcję, a nie na działkę

Jeden akt notarialny może obejmować kilka działek, a zapisana w rejestrze cena dotyczy całości. Gdyby dzielić ją przez powierzchnię każdej działki z osobna, każda z nich dostałaby pełną cenę całego zakupu. Dlatego sumujemy powierzchnię wszystkich obiektów w transakcji i dopiero wtedy dzielimy.

Dlaczego działki dzielimy według powierzchni

Najbardziej kusiłoby podzielić je na budowlane i rolne. Nie da się: w ewidencji gruntów większość działek o wielkości typowo budowlanej jest nadal zapisana jako grunty rolne, a pole z przeznaczeniem w planie miejscowym jest puste w ponad 90% przypadków. Podział po użytkowaniu dawałby więc etykiety, które nie odpowiadają rzeczywistości.

Dlatego pasma to po prostu wielkość: 500-2500 m², 2500-10 000 m² i od hektara w górę. Nie twierdzimy, że działka 800 m² jest budowlana. Mówimy tylko, ile kosztowały działki tej wielkości.

Próg 10 sprzedaży

Żadnej grupy z mniej niż 10 sprzedażami nie publikujemy. Powód jest podwójny. Po pierwsze, mediana z kilku transakcji to nie wiedza, tylko przypadek. Po drugie, im mniejsza grupa, tym bliżej do wskazania konkretnej nieruchomości, a tego robić nie chcemy.

Dlatego na niektórych stronach zobaczysz „za mało danych”. To nie jest usterka, tylko uczciwa odpowiedź. Przy każdej publikowanej liczbie podajemy, z ilu sprzedaży powstała, żeby dało się ocenić, na ile jest pewna.

Co publikujemy, a czego nie

Publikujemy wyłącznie dane zagregowane: mediany, kwartyle i liczby sprzedaży. Nigdy adresów, numerów działek, identyfikatorów, stron transakcji, oznaczeń aktów ani dat pojedynczych sprzedaży. Surowy rejestr zawiera te informacje, ale nie trafiają one na stronę.

Czego te liczby nie mówią

Mediana nie jest wyceną. Nie uwzględnia stanu technicznego, piętra, widoku, roku budowy ani tego, czy sprzedający się spieszył. Tam, gdzie rozrzut między kwartylami jest bardzo szeroki, zwykle oznacza to, że w jednej gminie działają dwa różne rynki, na przykład zwykłe mieszkania obok apartamentów wakacyjnych. Sama mediana takiej gminy niewiele mówi i piszemy o tym wprost na jej stronie.

Liczby powstają automatycznie i mogą zawierać błędy pochodzące z samego rejestru. To nie jest wycena nieruchomości ani porada inwestycyjna.